Сегодня: 2019-09-16    Если о событии не сообщают Крестьянские ведомости — значит, события не было         ПРОДАЕТСЯ три агропредприятия и два складских комплекса в Москве и Подмосковье, готовый бизнес с готовым сбытом. Звоните. ПРОДАЕТСЯ.         "Все новости, за исключением цены на хлеб, бессмысленны и неуместны".           Агробизнес начинается с Крестьянских ведомостей         ПРОДАЕТСЯ три агропредприятия и два складских комплекса в Москве и Подмосковье, готовый бизнес с готовым сбытом. Звоните. ПРОДАЕТСЯ.         Читают многих, цитируют Крестьянские ведомости         Если в вашем доме Крестьянские ведомости - значит, у вас все дома!         ПРОДАЕТСЯ три агропредприятия и два складских комплекса в Москве и Подмосковье, готовый бизнес с готовым сбытом. Звоните. ПРОДАЕТСЯ.

Комментарий. Захват земель для застройки — причина массы неиспользуемых угодий.

В настоящее время идет шумная дискуссия о механизме изъятия неиспользуемых земель сельхозназначения. При этом в тени остается вопрос о том, почему так случилось, что есть неиспользуемые земли? Именно с этого вопроса следовало бы начинать обсуждение. Таких причин немало — считает директор Центра агропродовольственной политики Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ, доктор экономических наук Наталья ШАГАЙДА.

Во-первых, не все земли сейчас экономически выгодно использовать. Во-вторых, не везде есть сельхозпроизводители, кто имеет доступ к деньгам, чтобы наладить все использование даже там, где теоретически можно вести безубыточное хозяйство. В-третьих, можно было бы уменьшить площадь неиспользуемых земель, если бы у государства – до сих пор крупнейшего собственника неиспользуемых земель – земли были бы разграничены (между федерацией, субъектом РФ и муниципалитетом), проведено землеустройство, участки разного назначения были сформированы и выставлены на продажу или аренду. В-четвертых, затруднен раздел общей собственности и формирование участков для собственников земельных долей или для тех, кто хотел бы участки в счет долей использовать.

Издержки до сих пор велики и не по карману сельскому жителю. Поэтому даже та часть земель, которая могла бы силами обычных жителей вовлекаться в обработку, формально не вовлекается. Есть неиспользуемые земли, потому, что были и сохраняются сейчас возможности «прибрать» дешево или бесплатно, без всяких ограничений землю теми, кто и не собирался вести сельское хозяйство. Например, теми, кто хотел продавать землю под застройку.

Сельскохозяйственные угодья в России вовлекаются под застройку по непрозрачным процедурам, с высокими транзакционными издержками для застройщиков, без учета последствий для сельхозпроизводителей. Это явление тревожит не только сельхозпроизводителей, но и обычных граждан, которые наблюдают бессистемную застройку бывших полей, загруженные шоссе и отключение перегруженных коммуникаций. Интерес к сельхозземлям со стороны застройщиков, возможность вывода полей под строительство влияет на цены: на земельном рынке обращаются участки сельскохозяйственных земель с ценой, которая уже не цена сельскохозяйственных земель, но и не цена участков под застройку. Сельхозпроизводители купить такую землю не могут.

Проблема есть. Это послужило причиной, почему Центр агропродовольственной политики РАНХиГС при Президенте РФ в 2015 г. выполнил работу «Механизмы государственного регулирования использования сельскохозяйственных угодий для целей строительства». При этом разработчики исходили из того, что сельскохозяйственная земля все равно будет застраиваться, но нужно сделать так, чтобы это не наносило ущерба для сельского хозяйства и пополняло муниципальные бюджеты.

Как показало изучение проблемы, сама по себе изымаемая площадь незначительна (с 2001 по 2013 гг. около 1% сельхозугодий). На Московскую область приходится треть площади РФ, скрыто выведенной из сельского хозяйства: без изменения категории, но с переводом в дачное хозяйство. Здесь на каждое решение об изменении категории приходилось 5 по изменению вида разрешенного использования — под дачное хозяйство (рассчитано по 11 районам Московской области). Только за 2013-2014 гг. здесь выведено от 0,5 до 2% сельхозугодий по разным районам через изменение категории (1693 решения). Границы населенных пунктов менялись по инициативе частных лиц. Ненаблюдаемые факторы влияли на решения (не удалось выявить формальных факторов принятия положительных решений).  

Неопределённость создает благодатную почву для неформальных стимулов принятия нужных решений. По формальным признакам сдержать вывод сельхозугодий может одна причина: если кадастровая стоимость участка больше среднерайонной от 50%. Однако такое превышение средних значений – редкое исключение. Так, земель сельскохозяйственного назначения в районе — 2156 участков (Солнечногорский р-н, МО, 2014 г.) – максимальное отклонение от средней составило 16%, т.е. все участки могли быть выведены под застройку.

Оценка (методом включенного наблюдения) транзакционных издержек, которые несет заинтересованное лицо в ходе процедуры получения разрешения на перевод в другую категорию или вид разрешенного использования, показала, что вместо нескольких сотен рублей за участок, которые складываются из процедуры закона, собственник до 2014 г. платил до 1500 долларов за сотку (Московская обл.).

В этой сумме, кроме затрат по закону, есть формальные, но не предусмотренные законом платежи, но значительная часть — неформальные. Попытки формализации платы за изменение вида разрешенного использования в Московской области (с 2014 г.) неудачны: (1) правовая база ущербна – норма для этого субъекта РФ введена законом, действие которого регулирует отношения на территории другого субъекта — Москвы; (2)значение платы не ясно до момента, когда эта плата будет выставлена; (3) решение принимает муниципалитет, а плата идет в бюджет области, что снижает заинтересованность в принятии прозрачных решений; (4) плата не заменяет уже сложившихся трат просителя; (5) стоимость услуги базируется на кадастровой цене участка, которая не является рыночной ценой на момент получения решения и т.д.  В этой связи практика Московской области требует улучшения.

В работе через призму интересов России рассмотрена широкая гамма разнообразных инструментов США, Китая по регулированию вовлечения сельхозземель под застройку. В США имеет место оборот отдельных прав из пучка прав собственника. Например, продается право застройки фермы. Фермер остается собственником фермы, но на ее территории никогда не будет коттеджного поселка. Этот инструмент может быть использован в России в «обратную сторону»: право застройки может быть продано собственнику участка сельскохозяйственных земель. Отличие опыта продажи права застройки в Московской области от американского в том, что в США оно имеет рыночную цену, а в Московской области – расчетную, основанную на разнице в кадастровых ценах. В работе представлен проект механизма продажи права застройки собственнику участка сельхозугодий за пределами населенных пунктов, стимулирующий вовлечение наименее ценных земель.  

В работе подробно рассмотрена практика вовлечения сельхозугодий под застройку в Узбекистане, а также в Белгородской области и на федеральном уровне — фондом РЖС. Выявлено, что Фонд РЖС не влияет на рыночные цены на жилье в регионе, обеспечил относительно дешевое жилье крайне ограниченным группам граждан, сроки реализации проектов далеко не всегда были меньше, чем в обычной практике, на ценных сельхозземлях (по пилотному объекту среди изъятого — 80% высокоплодородных и используемых сельхозугодий) строились и объекты, не связанные с жильем, инфраструктурой или производствами строительных материалов. Средства от продажи федерального имущества – сельскохозяйственных участков — шли в бюджет только в виде налогов. Земля изымалась у федеральных организаций-пользователей без компенсации потерь, учета ее плодородия, последствий для производства сельхозпродукции. Для обоснования неэффективности использования участков используется методика, по которой все земли в сельском хозяйстве могут быть признаны неэффективно используемыми. Земля изымалась из организаций, которые связаны с импортозамещением ресурсов для сельского хозяйства. По итогам анализа предложены поправки в законодательство, ограничивающие  изъятие таких участков и создающие условия для привлечения частных инвестиций в хозяйственные общества, занятые импортозамещением ресурсов в сельском хозяйстве.

Автор: Наталья ШАГАЙДА, доктор экономических наук – специально для «Крестьянских ведомостей»

 
 
Комментировать



Авторизация

Войти с помощью соц.сетей: 


Если вы по каким-то причинам не можете войти на сайт, воспользуйтесь функцией восстановления пароля или напишите администратору

Регистрация

Войти с помощью соц.сетей: 


Генерация пароля