Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" вступил в силу 27 января. Закон непростой, оставляющий достаточно много проблем, решения которых прописаны в нем нечетко.
На регионы возложена обязанность разработать механизмы реализации закона на местах. Это большая ответственность, несмотря на то, что Центр оставил субектам Федерации не очень много места для законотворчества.
Вот почему губернатор Владимир Кулаков в своем обращении к жителям области попросил их высказать свое мнение по принципиальным, жизненно важным позициям, решив, что без широкого обсуждения в сельской местности областной закон об обороте земель сельхозназначения принимать нельзя.
Уже прошли зональные совещания, в которых принимали участие главы районных и сельских администраций, начальники сельхозуправлений, руководители хозяйств в Павловске, Таловой, Лисках и Семилуках, в эти дни проводятся районные активы, сходы в селах и деревнях.
Есть здесь вопросы, над которыми нужно подумать, взвесить перед окончательным решением все "за" и "против". Области дано право определиться по нескольким позициям.
Необходимо установить дату начала приватизации государственных и муниципальных земель. Как известно, с принятием Земельного кодекса РФ оборот земель был приостановлен.
Далее, субект Российской Федерации в своем законе должен определить: либо он, как государственный орган, берет на себя функции покупателя, либо отдает первоочередное право выкупа земельных участков органам местного самоуправления.
Кроме того, областная Дума должна зафиксировать, в каком печатном издании будут даваться обявления о продаже и сдаче земель в аренду, о проведении общих собраний собственников земельных участков. Возможно, такими изданиями станут не только областная, но и районная газеты.
Установление максимального размера земельного участка — тоже вопрос областного уровня. Такой участок не может превышать десяти процентов территории района. К примеру, если в районе насчитывается 150 тыс.га сельхозугодий, то собственник и близкие его родственники будут иметь право получить до 15 тыс.га земли. Впрочем, областной закон еще не принят, и относительно максимального размера участка пока есть время для раздумий.
Но самый спорный вопрос, который вызывает много дискуссий и среди депутатов областной Думы, и среди специалистов, и, как выясняется, среди сельского населения, — минимальный размер земельного участка. Федеральный закон не предусматривает здесь никаких ограничений, но указывает на то, что при принятии минимального размера надо руководствоваться законом о землеустройстве, в котором речь идет о рациональном использовании земли.
Многие сходятся на том, что минимальный размер земельного участка должен быть не менее ста гектаров (это сложившиеся средние границы наших полей). И действительно, если средний размер земельной доли в Воронежской области равен 5,6га, нельзя же разбивать поле на множество клочков. На одних подездах к таким участочкам мы потеряем от 20 и более процентов пахоты. Понятно и то, что мелкотоварное производство не накормит нашу страну. Чтобы севооборот проходил нормально, нужны большие площади. К тому же мелкому собственнику одному не осилить покупку всей необходимой техники и оборудования, семян, минеральных удобрений. Другими словами, попытка выращивать зерновые, сахарную свеклу, кукурузу и т.д. на 5-10 гектарах ни к чему хорошему не приведет.
Но ведь мы часто забываем о том, что под оборотом земель федеральный закон подразумевает не только куплю-продажу, а прежде всего — аренду.
И в этой связи необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: анализ Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" показывает, что содержащиеся в нем нормы не позволяют устанавливать минимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения больше, чем земельная доля. К такому выводу пришли специалисты главных управлений экономического развития и агропромышленного комплекса администрации области.
Дело в том, что статья 5 названного закона определяет, что собственники земельных участков и долей в праве на земельные участки обязаны произвести отчуждение земельных участков и долей в праве на земельные участки, если они (доли и участки) не соответствуют нормам статьи 4 федерального закона и, соответственно, нормам статьи 2 областного закона. Следовательно, если минимальный размер земельного участка будет принят законом Воронежской области более чем земельная доля, то почти все собственники долей в праве на земельный участок, а их у нас в области около 440 тысяч, будут обязаны до 27 января 2004 года произвести отчуждение своих долей.
Нетрудно предположить, что это вызовет не только социальную напряженность, но и поставит в безвыходную ситуацию органы государственной власти области и органы местного самоуправления, так как маловероятно, что на такое огромное количество земли найдутся покупатели. А пункт 3 статьи 5 федерального закона в данном случае обязывает субект Федерации приобрести эти земельные участки и (или) доли в праве на земельные участки. Финансовых ресурсов на осуществление такого массового выкупа земли ни у области, ни тем более у районов — нет.
Таким образом, рамки федерального закона ставят нас в ситуацию, при которой минимальный размер земельного участка на территории области может быть не более чем земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий. И у нас, по существу, имеется лишь два варианта: или принять любой минимум, но не превышающий размеров земельной доли, или не устанавливать минимума вообще.
Еще одна важная проблема: есть ли смысл после принятия областного закона собственникам паев продавать землю? Глава администрации области Владимир Кулаков в своем обращении к жителям достаточно четко ответил на этот вопрос: пока не сформировался рынок сельхозземель, не отлажен организационный и правовой механизм оборота земли, торопиться совершать сделки по ее купле-продаже не стоит.
Нет смысла продавать землю хотя бы потому, что цены на нее будут иметь долговременную тенденцию к росту.
Кроме того, земля для крестьян — это не только среда обитания. Это и средство производства, и гарантированная возможность трудоустройства, и важнейший инструмент воздействия на нерадивых руководителей и нечестных инвесторов. Продав землю, сейчас — за бесценок, жители сельской местности теряют ее навсегда. А без земельной собственности они вряд ли кому будут нужны.
Сразу же после принятия областного закона в покупке земли в первую очередь будут заинтересованы спекулянты-перекупщики и те, кто имеет лишние деньги и желает стать крупным земельным собственником.
Поэтому селянам можно посоветовать отказаться от сделок, если кто-то предлагает им внести землю или долю в качестве взноса в уставный капитал юридического лица, а также уговаривает продать земельную долю в праве общей собственности. Лучше расстаться и с таким инвестором, который приходит и заявляет о том, что единственным условием, при котором он готов вкладывать деньги в сельхозпредприятие, — продажа земли. Самый лучший вариант, по крайней мере, в ближайшие годы, как считают в главном управлении экономического развития администрации области, — это сдача земли в аренду, с оптимальным сроком на десять-двадцать лет.