В Дмитровский районный суд поступили жалобы на регистрационную палату в связи с отказом последней зарегистрировать переход права собственности на земельные доли. Одна из заявителей — наследница собственника земельной доли. Мать наследницы всю жизнь проработала в совхозе «Костино». Понятно, что ничего кроме болезней и земельной доли не заработала, и, естественно, надеялась на какие-то материальные выгоды от полученной земли. Пусть не себе, но дочери, которой действительно, очень нужны деньги на платную операцию, и она хотела бы получить денежную компенсацию за унаследованную долю. Другая жалобщица работала в том же совхозе. Вместе с мужем они имеют две доли, одну из которых хотели бы продать инвестору, а другую ему же отдать в аренду. С инвестором был составлен договор купли-продажи. Но на этом все и закончилось. Регистрационная палата отказалась зарегистрировать переход права собственности, заявив, что люди уже не собственники.
Организация-инвестор, собиравшаяся вложить средства в развитие разорившегося хозяйства, планировала примерно половину земли выкупить, а оставшуюся взять в аренду. С этим нормальным и разумным подходом согласны были все костинцы.
Бывший совхоз «Костино», преобразованный в ТОО «Костино», обявлен банкротом. Уже год, как назначен конкурсный управляющий, чья задача — распродажа всего имущества и выплата кредиторской задолженности. В пользовании ТОО находится 1600 га пашни. Собственностью ТОО «Костино», как юридического лица, эта земля никогда не была. В 1992 году ее разделили на 350 долей по 4,16 га каждая, и все, кому было положено, получили индивидуальные свидетельства о праве собственности.
Вот в этот момент и были заложены семена будущего раздора. В совхозы и колхозы тогда были розданы уставы ТОО или АО. Принимались они под шумок реформ наспех, без сколько-нибудь серьезного обсуждения и информирования селян. Все бы ничего, да содержался в этих уставах пунктик, зловредность которого осознали со временем. Речь идет о пресловутой передаче земельных долей в уставный капитал товарищества. Сегодня, используя это положение, на землю костинцев претендует ТОО в лице конкурсного управляющего Дмитрия Щербаня, который пытается включить землю в конкурсную массу и выставить на продажу. В результате она отнимается у законных собственников и передается новым владельцам.
Теперь никто не вспоминает, что воли людей на передачу их земли в уставный капитал не было. Они все считают себя собственниками, и все как один об этом говорят. У них на руках свидетельства. А что там в Уставе написано так им его и читать-то не давали. Что им тогда отцы-руководители говорили — они тому и верили. А говорили, что земля в вашей собственности. Людей просто оболванили, заставили расписаться и обманули. Вот и вся суть этой операции, которая на нормальном языке имеет вполне конкретное название мошенничество или, может быть, афера.
Сама фраза о передаче земельных долей в Уставе прописана расплывчато, неоднозначно. Ее конкретная трактовка затруднительна. Кроме того, закон для таких случаев предусматривал два варианта передачи земли: либо в собственность, либо в пользование.
В данном же случае земля передавалась в
пользование.
Трудно представить, что инициаторы кампании по захвату земель не знают о неправомерности и несправедливости своих действий. Но ни моральные, ни юридические нормы их не останавливают. Цинично используются всякие нестыковки в законодательстве, упущения, в зачастую неграмотно подготовленных документах, доверчивость наших людей и прочие неблагородные методы, которыми порядочные люди обычно брезгуют.
Администрация района тщательно готовится к заседанию суда, которое, кстати сказать, уже несколько раз переносилось. Безусловно, она боится решения в пользу крестьян, поскольку тогда возникнет прецедент. Ведь только в Костино 350 собственников, а есть хозяйства, где их до 900 чел. Сейчас тысячи человек, можно сказать, замерли в ожидании. Какое решение примет суд? Остается надеяться, что оно будет цивилизованным, каким и должно быть в правовом государстве.
«КАК РЕШАТЬ ВОПРОС? НА ОСНОВЕ ЗАКОНА, «ПРОЗРАЧНО»
Сложившуюся в Дмитровском районе ситуацию по просьбе редакции комментирует доктор экономических наук Василий УЗУН:
В большинстве регионов России земельные доли признаны. Собственники сдают их в аренду, предварительно заключив соответствующие договоры. Все сельхозпредприятия и фермеры работают на этой основе. К сожалению, это — не общероссийское правило. Есть регионы, где земельные доли не признаны, на землю не выдано никаких документов. Среди них Дагестан, Калмыкия, Башкирия и другие, всего 15. Надеюсь, с принятием Земельного кодекса и Закона об обороте земель порядок там будет наведен.
Другая категория регионов находится между двумя названными. Здесь свидетельства выданы, но людям не дали возможности вступить в право собственника. Свидетельства в свое время выписывались под политическим давлением. Во многих случаях они даже не дошли до людей, а хранятся в сейфах руководителей хозяйств. Главная особенность таких регионов — это то, что люди, имея свидетельство или зная, что оно у них есть, не могут распорядиться землей, получить от нее выгоду. С ними никто не имеет дела, их не признают. Именно такая ситуация типична для Московской области.
Формы непризнания могут быть разными: директорский сейф; свидетельство отдано, зарегистрировано, но с человеком не заключили никакого договора (землей пользуются, а договора нет). Московская же область имеет свое отличие. Здесь человеку пытаются доказать, что согласно заключенному несколько лет назад договору, он внес свою землю в уставной капитал и лишился права собственности. Эта политика и практика областных властей приобрела массовый характер. Особенно усердствуют местные администрации, земельные комитеты и регистрационные палаты.
Таким образом, как бы признается, что люди имели право собственности на земельные доли, но в 1992 году передали их своему хозяйству. Иногда даже четко написано, что доли передаются в уставной капитал. Вопрос на каком праве? Закон ведь предусматривал два варианта: один на праве собственности (в этом случае действительно происходила потеря права собственника) и другой вариант передача в уставной капитал только на праве пользования. В заявлениях того времени до этих тонкостей никто не доходил.
Сейчас регистрационные палаты пытаются однозначно толковать те заявления как автоматическую потерю права собственности. Наш институт всегда рекомендовал случаи передачи земельной доли на праве собственности сопровождать специальным договором, в котором имелась бы запись: «Передаю и осознаю, что лишаюсь права собственности». К сожалению, так делалось в очень небольшом количестве хозяйств. В большинстве же случаев никакого особого договора не было. Более того, заявления далее никуда не шли, и переход собственности от гражданина к предприятию не регистрировался никаким образом. Между тем, его обязательное оформление и порядок регистрации были в Указе Президента от октября 1993 года. До этого регистрация осуществлялась Советами народных депутатов.
О том, что земля находится в руках людей, говорит тот факт, что свидетельства на право собственности на землю выданы уже в 1996-97 годах. В тот момент власти не говорили, что, мол, у вас земли уже нет, вы ее отдали. Скорее наоборот. Теперь же вроде как вспомнили о записях, сделанных в 1992 году и пытаются задним числом подвести базу под свои действия. Мол, мы не должны были бы выдавать эти свидетельства.
Но пока судебных процессов, которые бы доказывали, что и Указ Президента, и распоряжение главы администрации были неправильными, нет. Дмитровский случай, когда ставится этот вопрос, первый в судебной практике. Администрация надеется, что народ останется пассивным, не будет настаивать на своих правах. К примеру, если бы такой процесс был затеян в каком-нибудь из южных регионов, там бы поднялась буря возмущения, поскольку люди за пользование своими земельными долями уже много лет получают либо зерном, либо услугами, т. е. имеют выгоду. Подмосковные же крестьяне молчат, потому что они никакой выгоды до сих пор не имеют. Вопрос уже переходит в политическую плоскость.
Суды же не знают, что делать. Надо сказать, что они попали в щекотливое положение. С одной стороны они прекрасно понимают правоту граждан, а с другой испытывают давление администрации. В результате: постоянные переносы.
В создавшемся положении надо обращаться к законодателям и политикам, которые обязаны внести ясность в этот вопрос. Кстати, Михаил Лапшин, например, имеет 4 земельных доли и, конечно, никогда не согласится их потерять. Интересно отметить, что если левые предлагают конфисковать землю в пользу государства, то в Московской области она конфискуется в пользу каких-то предпринимателей.
В перспективе от земельных долей надо переходить к участкам. Это закономерно. Но при этом нельзя забывать о законности. Главное — процесс должен быть прозрачным. Необходимо также вести информационную работу, чтобы люди понимали что делают. И, конечно же, ни в коем случае нельзя навязывать решения, ущемляющие их интересы.