Законодательное собрание Калужской области внесло в нижнюю палату парламента законопроект, предлагающий сократить сроки принудительного изъятия сельскохозяйственных земель, не использующихся по назначению. Документ размещен в электронной базе Госдумы.
«Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае выявления в рамках государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок», — говорится в тексте проекта закона.
В документе также отмечается, что признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением российского законодательства с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в регионах России устанавливаются правительством РФ.
В пояснительной записке авторы инициативы отмечают, что данное предложение направлено на побуждение собственника незамедлительно приступить к освоению земельного участка.
Как организованы земельные отношения в разных странах Европы.
Основными принципами политики Европейского Союза в отношении собственности на землю, в том числе сельскохозяйственного назначения, является обеспечение права на свободное движение капитала, открытие и ведение частного бизнеса и отсутствие дискриминации. В большинстве стран – членов Европейского Союза отсутствуют юридические ограничения по владению сельскохозяйственными землями (любое физическое или юридическое лицо может законно приобрести сельскохозяйственную землю и владеть ею). Юридические ограничения по владению сельскохозяйственными землями предусматривают ограничения количества потенциальных покупателей и конкуренцию со стороны рынка продажи сельскохозяйственных земель.
Сравнительная характеристика состояния землепользования в европейских странах .
В странах, которые позже стали членами Европейского Союза, как правило, вводятся ограничения по владению сельскохозяйственными землями для иностранцев (в том числе для граждан государств – членов Европейского Союза). Так, в Чехии и Словакии действует ограничения в отношении иностранных физических и юридических лиц, которые не могут покупать сельскохозяйственную землю. Оно направлено на предотвращение спекуляции сельскохозяйственными землями в государствах – членах Европейского Союза.
В Болгарии проведение земельной реформы началось в начале 90-х годов XX века. Право собственности на землю получили все, кто мог доказать, что был ее владельцем до 1946 года. Бывшим землевладельцам возвращалась вся земля. Таким образом, на сегодняшний день в частной собственности сконцентрировано 98% фермерских земель.
Для новых владельцев вводился мораторий на продажу сроком на три года. На сегодня есть только частичное ограничение на участие иностранного капитала в аграрном землевладении.
Купить землю могут гражданин Болгарии, юридическое или физическое лицо, находящееся на территории страны более пяти лет, компания из страны, с которой Болгария заключила международное соглашение, а также из страны – члена Европейского Союза.
Цены на землю не регулируются, ограничений по площади, которая может быть продана одному лицу, нет. Средняя стоимость сельскохозяйственных земель составляет 4,5 тыс. долларов за 1 гектар.
В Эстонии реформа началась в начале 90-х годов XX столетия. Самой сложной задачей было найти баланс между реституцией – возвращением земель прежним владельцам и дистрибуцией государственных земель между крестьянами, которые работали на ней во времена СССР. Этот процесс значительно усложнял реформу, которая затянулась на годы.
Иностранцам почти сразу было разрешено участвовать в покупке земли при условии только фермерского ее использования, а также узаконивалось право изменения целевого статуса земли после пяти лет ее использования по прямому назначению.
Около 60% земельного фонда находится в аренде у производителей аграрной продукции.
Цены на землю государство не регулирует. Средняя стоимость земли составляет 5 тыс. долларов за 1 гектар.
В Польше проведение реформы началось тогда же, когда в Болгарии и Эстонии. Коллективизация в стране после ее присоединения к социалистическому лагерю была частично провалена. Около 75% пахотных земель продолжали оставаться в частной собственности даже при коммунистическом правлении.
Цены на землю государство не регулирует. Максимальная площадь участка в собственности физического лица составляет 500 га. Налог на продажу земли колеблется от 2 до 5% и взимается с покупателя.
Частичные ограничения на участие иностранного капитала в покупке сельскохозяйственных земель существуют, но 1 мая 2016 они были отменены в отношении граждан ЕС. Средняя стоимость земли составляет 10 тыс. долларов за 1 гектар.
В Румынии состоялся процесс передачи земли из государственной собственности в частную путем дистрибуции и частичной реституции. Ограничения на приобретение сельскохозяйственных активов незначительны: покупатель должен иметь профессиональный опыт или квалификацию управления агросектором, максимальная площадь для физических лиц составляет 100 га.
В Румынии 94% земельного фонда находится в частной собственности. После вступления страны в ЕС в 2007 году. На семь лет был введен мораторий для продажи земель нерезидентам. В 2014 году его срок закончился и рынок стал открытым для иностранного капитала.
Цены на землю государство не регулирует. Налог на продажу земли составляет 2-3% стоимости сделки. Граждане ЕС имеют доступ к покупке сельскохозяйственной земли при условии ее использования по прямому назначению. Средняя стоимость земли составляет 6 тыс. долларов за 1 гектар.
В Хорватии процесс реституции начался после распада бывшей Югославии согласно Дейтонским мирными соглашениям 1996 года. Окончательно он завершился лишь в 2010 году, когда право на возврат земельной собственности получили иностранные граждане, которые могли доказать свою наследственность.
Цены на землю в Хорватии не регулируются, ограничений по площади, которая может быть продана, нет. Налог на продажу земли и землевладения составляет 5%. Иностранцы не имеют доступа к покупке аграрной земли. Средняя ее стоимость составляет 7 тыс. долларов за 1 гектар.
В Сербии земельная реформа началась с принятием закона о реституции, согласно которому 74% сельскохозяйственных земель возвращено частным владельцам, которых лишили прав на землевладение в 1953 году.
Процесс реституции по виноградникам происходил в другом порядке. Арендаторы государственных земель получили право на продление аренды на 30 лет. Также в период 2002-2008 годов было приватизировано на конкурсной основе девять крупных государственных аграрных компаний и 125 совхозов.
На сегодня 92% сельскохозяйственных земель находится в частной собственности. Цены на землю государство не регулирует, существует ограничение на минимальный земельный участок – 0,5 гектара. Иностранцы не имеют права на приобретение земли. Средняя ее стоимость – 13 тыс. долларов за 1 гектар.
Во всех указанных странах постепенно был создан или полностью открыт земельный рынок или рынок с частичными ограничениями. Трансформация социалистического строя в капиталистический привела к уменьшению доли агропроизводства в структуре валового внутреннего продукта, но привела к росту рентабельности и производительности агросектора.
Выбор модели развития рынка аграрной земли в указанных странах дал толчок стремительному социально-экономическому развитию.
Иная ситуация сложилась с развитием рынка в отдельных наиболее развитых государствах – членах ЕС.
Австрия не относится к аграрным стран ЕС. Лишь 1,4% в национальном валовом внутреннем продукте приходится на агропромышленный комплекс. В частной собственности находится 53% сельскохозяйственных земель.
В каждой федеральной земле действует отдельный закон, регламентирующий право собственности на земли, и порядок сделок купли-продажи определяется местными исполнительными органами. В отдельных провинциях установлено ограничение по цене и минимальному размеру надела.
Частичное ограничение на покупку сельскохозяйственных земель касается также горных районов – право на покупку имеют только зарегистрированные фермеры. Минимальный срок аренды составляет три года. Установлен запрет на дробление сельскохозяйственных земель – унаследовать земельную собственность может только один ребенок. В некоторых провинциях установлены исключения.
Налог от заключения сделки на покупку земли составляет 3,5% стоимости сделки, его оплачивает покупатель. Сумма за услуги регистрации на кадастровой карте (1,1% стоимости сделки) тоже взимается с покупателя. Налог на доход от продажи надела составляет 20% стоимости сделки. Почти 2% землевладельцев владеют 18,4% сельскохозяйственных земель.
В Австрии создали максимальную сбалансированную модель рынка с обеспечением высокой эффективности производства и совместимости с принципами охраны окружающей среды и рационального использования почв. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 42 тыс. долларов за 1 гектар.
Великобритания не является аграрным государством. Доля агропромышленного комплекса в национальном валовом внутреннем продукте составляет лишь 0,7%, 90% сельскохозяйственных земель находится в частной собственности.
Рынок максимально либерализован – никаких ограничений в отношении права собственности для иностранных компаний или физических лиц не существует. Не установлено ограничение по площади земли, находящейся в частной собственности, кроме Шотландии, где минимальный участок должен составлять 0,3 гектара.
В отдельных административно-территориальных единицах действует прогрессивная шкала налогообложения от нулевой ставки в зависимости от стоимости сделки. Сроки аренды земли не регулируются, кроме Шотландии – не более 175 лет.
Великобритания относится к странам с высоким уровнем механизации сельского хозяйства и производительности производства. Хотя фермерство непопулярно среди молодежи (средний возраст британского фермера составляет 59 лет), сельское хозяйство считается одним из самых привлекательных инвестиционных активов. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 31 тыс. долларов за 1 гектар.
Ирландия имеет один из самых либерализованных рынков земли в ЕС. Процесс перераспределения земель происходил под контролем государства и с учетом субсидирования, традиционно долгосрочные ссуды выдавались крестьянам на 66 лет.
Долговые обязательства передаются следующим поколениям, в результате чего около 91% земель сельскохозяйственного назначения находится в частной собственности, около 20% – в аренде.
Особенностью ирландского рынка являются краткосрочные, сезонные арендные соглашения, которые традиционно заключаются неформально и не требуют регистрации в отличие от долгосрочной аренды.
Ограничений на покупку земли в Ирландии для иностранцев нет. Только для юридических лиц – нерезидентов ЕС требуется получение разрешения земельной комиссии. Ограничений по минимальной или максимальной площади, которая может находиться в собственности одного лица, нет. Регистрационный сбор может колебаться от 1% до 8% стоимости сделки, однако для молодых фермеров применяется нулевой налог.
Пошлина за аренду земли составляет лишь 1% от стоимости сделки. В случае реализации фермерами экологических программ или инфраструктурной развития применяется гибкая система налоговых льгот. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 39 тыс. долларов за 1 гектар.
В Испании в результате земельной реформы была введена категория «приоритетности», которая предоставляла инновационным аграрным компаниям право на долгосрочную аренду земли, ежегодную помощь от государства в течение восьми лет и другие льготы. Правительство также установило планку для обязательного страхования.
Земельный налог не превышает 0,3% стоимости земли. Налог на передачу прав собственности составляет 6-7% стоимости сделки.
Ограничений на покупку и продажу земли для иностранцев нет. Есть регуляции ценового коридора, не определены минимальные или максимальные объемы земельного участка для агробизнеса. В Испании один из самых высоких в ЕС уровень добавленной стоимости в агропромышленном комплексе на одного рабочего. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 16 тыс. долларов за 1 гектар.
Германия является страной с традиционно высоким уровнем механизации и внедрения экологических технологий в агропроизводство. Однако в 90-е годы XX столетия в агропромышленном комплексе страны возник политически обусловленный кризис, причина которого заключалась в инкорпорации колхозов бывшей ГДР в либерализованный и высокоразвитый рынок ФРГ. Процесс приватизации угодий имел три этапа.
На первом этапе землю не продавали, а только предоставляли в аренду на 12 лет; на втором – государственную землю продавали по льготной стоимости прежде всего тем, кто потерял свои наделы в 1945 году или уже был привлечен к агропроизводства; на третьем – земли, которые продолжали находиться в государственном фонде, реализовывались на рыночных условиях через аукционы.
Бывшие землевладельцы могут приобрести сельскохозяйственные земли по льготной стоимости, но при условии использования их по назначению в течение следующих 20 лет. Налог составляет не более 3,5% стоимости сделки и взимается с покупателя.
В Германии преобладают средние фермерские хозяйства и крупные корпоративные фермы. Рынок восточных федеральных земель почти вчетверо активнее, чем западных. Средний размер земель, которые покупаются и продаются, в восточных регионах выше, чем в западных. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли составляет 32 тыс. долларов за 1 гектар.
В Нидерландах широко используются технологии, которые способствуют высокоэффективному производству, производительность которого в среднем в пять раз выше общеевропейской.
Высокая ликвидность агропромышленного комплекса в Нидерландах мотивирует финансовые корпорации покупать сельскохозяйственные активы у владельцев и сдавать таким владельцам в аренду. При этом предыдущий владелец может выкупить свой участок в конце срока аренды, имея дополнительный оборотный капитал без привлечения кредитных ресурсов.
В Нидерландах 89% сельскохозяйственной земли находится в частной собственности. Регуляторных ограничений по цене, площади или страны происхождения капитала для инвестиций в агропромышленный комплекс в Нидерландах нет. Налог на приобретение земель составляет 6% стоимости сделки.
Покупатель может быть освобожден от уплаты налога в случае обязательства в течение десяти лет не менять назначение своего актива. Минимальный срок аренды земельного участка составляет 6 лет, фермерского хозяйства – 12 лет. Арендатор имеет приоритетное право на приобретение своего участка в случае его выставления на аукцион.
Это один из самых успешных примеров либерализации и дерегулирования в мировой практике. Средняя стоимость сельскохозяйственной земли в Нидерландах составляет 64 тыс. долларов за 1 гектар.
Швейцария – пример открытого и высокотехнологичного рынка сельскохозяйственных активов в мировом масштабе. Хотя в агропромышленном комплексе занято лишь 3,2% населения, более 50% продуктов питания, которые потребляет население, произведено в Швейцарии.
100% земли в государстве находится в частной собственности. Нет государственного регулирования или влияния на рыночный баланс, ограничений на право купли-продажи земли в условиях гражданства ЕС, одной из стран Европейской ассоциации свободной торговли или наличии вида на жительство в Швейцарии.
Единственное условие для приобретения сельскохозяйственных земель – покупатель должен управлять фермой самостоятельно, имея соответствующий опыт или квалификацию. Максимальная площадь участка регулируется местными органами в каждом кантоне (самоуправляющейся провинции). Стоимость сделки не должна превышать средней стоимости аналогичных участков за последние пять лет на 15%. Налог на владение землей минимальный – не более 0,3% рыночной стоимости земли. Срок аренды должен составлять не менее 9 лет. Изменение целевого назначения земли после продажи запрещено. Использование земель жестко регламентируется законодательством об экологических нормах и в сфере защиты животных.
Приоритет отдается семейным формам производства. Владелец земли при продаже должен получить нотариальное разрешение от родственников, которые обладают первоочередным правом наследования или покупки этой земли.
Средняя стоимость земли в Швейцарии составляет 70 тыс. долларов за 1 гектар.
Цены на сельскохозяйственные земли в государствах – членах ЕС отражают не только значительную разницу в качестве земли и выгодности расположения, а и спрос на землю.