О том, как идёт переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости и какие возможности откроют перед гражданами законодательные изменения, шла речь на «круглом столе» в Совете Федерации.
Ошибка в пользу гражданина
Точка в спорах о том, как следует рассчитывать налог на недвижимость: земельные участки, дома, квартиры, дачи и другие владения — окончательно была поставлена в 2015 году. Было решено рассчитывать налог, исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Однако на практике всё оказалось не так гладко. Случалось, что стоимость соседних объектов отличалась в разы. В марте этого года в Послании Федеральному Собранию президент Владимир Путин указал, что механизм расчёта налога на недвижимость необходимо уточнить, поскольку он не должен становиться неподъёмным для граждан.
Этот призыв должны были услышать и кадастровые службы, проводящие оценку, и местные администрации, и, конечно, законодатели. «С введением новой системы расчёта налога на недвижимость стало понятно, что эта сфера нуждается в дополнительном законодательном регулировании», — отметил заместитель председателя Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Андрей Епишин. Он напомнил, что в 2016 году принят закон о государственной оценочной деятельности, который передал кадастровую оценку государственным оценщикам, а летом 2018-го отдельным законом отрегулирован рост ставки налога на недвижимость: теперь она не может расти больше, чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом.
Тем не менее количество граждан, считающих, что налог на недвижимость им начисляют неправильно, остаётся высоким. Только в Московской области за прошлый год в суды поступило 27 тысяч заявлений об оспаривании кадастровой стоимости.
«Несмотря на некоторое снижение «вала оспариваний» проблема остаётся острой», — отметила заместитель руководителя Росреестра Надежда Самойлова. Она добавила, что существующая сегодня судебная процедура оспаривания для граждан сложна и затратна (ведь чтобы в суде доказать ошибку, необходимо нанимать частного оценщика). Механизм, предложенный Минэкономразвития, процедуру оспаривания значительно упрощает. Самое главное — он является досудебным, то есть предполагает минимум расходов. Надо только написать заявление в адрес местного отделения Росреестра. Ведомство, в свою очередь, передаст заявление учреждению госоценки. Затем остаётся ждать ответа.
«В законопроекте две новеллы, — рассказал начальник управления оценки объектов недвижимости Росреестра Андрей Берестянский. — Во-первых, любая доказанная ошибка будет трактоваться в пользу граждан, и они получат налоговый перерасчёт. Во-вторых, вводится личная ответственность руководителя бюджетного учреждения госоценщиков, которые допустили или не исправили допущенную ранее ошибку».
Всё это, по мнению чиновника, позволит выстроить систему оспаривания кадастровой оценки в интересах граждан. Однако далеко не все эксперты разделяют подобный оптимизм. «Слишком жёсткие меры, включающие личную ответственность госоценщика (если количество неверных отчётов превысит 20 процентов, руководитель лишается должности) могут дать обратный эффект», — считает профессор МГУ, руководитель учебного-методического центра Российского общества оценщиков Пётр Сапожников.
По его мнению, учреждение, которое занимается определением кадастровой стоимости, должно будет принять решение о правильности собственного отчёта. «Госоценщики, которые являются заинтересованной стороной, будут всеми силами доказывать свою правоту. Это только усложнит доказывание для граждан, и они всё равно будут вынуждены идти в суды», — отметил эксперт.
При этом Сапожников считает, что процедура досудебного решения таких споров всё же должна быть. «В законе о государственной оценочной деятельности для оспаривания кадастровой оценки предусмотрена комиссия при региональном Росреестре. Но закон принят совсем недавно и этот механизм пока не получил распространения. Может быть стоит обратить внимание на него, прежде чем вводить новые механизмы оспаривания», — предложил он.
Как оценивать — решат на местах
«Механизм оспаривания, над которым задумались в Минэкономразвития, безусловно важен, но ещё более важным представляется формирование самой методики оценки объектов. Иными словами, нужно думать не только над тем, как исправлять ошибки, но и над тем, чтобы их вообще не допускать», — подчеркнул аудитор Счётной палаты Сергей Штогрин.
После принятия закона о госоценке в Минэкономразвития были разработаны методические рекомендации по оценке объектов, однако с началом практической работы стало очевидно, что универсального применения методики не получается.
С такой позицией согласен министр имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков. Московская область один из 34-х регионов, где госоценщики уже сдали отчёты о переоценке объектов недвижимости. «В области 12 миллионов объектов. В ходе переоценки была понижена стоимость 227 тысяч из них. В основном это квартиры, дома на садовых участках, — рассказал министр. — При этом была пересмотрена в сторону увеличения кадастровая стоимость земли под торговыми центрами и стоимость элитной недвижимости. В результате и граждане получили послабления, и региональный бюджет увеличил доходы от налога на недвижимость на 300 миллионов рублей»,- рассказал министр. Лавряков считает методику оценки, предложенную Минэкономразвития, несовершенной: «В большей степени мы ориентировались на стоимость реальных сделок на рынке недвижимости».
«Такой способ подходит для Москвы и Петербурга, а в других регионах часто вынуждены ориентироваться на категории земельного использования. Это и приводит к диспропорциям. В результате садовые товарищества, расположенные на земле одной категории, платят один налог, а за такие же домики на соседних землях — вдвое больший», — констатировал Пётр Сапожников.
Выход, по мнению эксперта, может быть найден, если от универсальной методики вовсе откажутся, а региональные власти будут сами устанавливать критерии оценки. А чтобы у местных чиновников не было соблазна содрать с дачников побольше, происходить всё это будет под контролем местного отделения Росреестра. В Минэкономразвития с этим согласны и, как сообщают в ведомстве, работа над таким законопроектом уже ведётся. Для рядовых собственников недвижимости всё это может быть хорошим поводом задуматься, а сколько же она стоит?
