Несмотря на наличие федеральных законов, власти некоторых регионов России весьма неохотно соглашаются на продажу земли, отказывают даже в удовлетворении желания собственника зданий выкупить землю под его владениями.
Чаще всего власти ссылаются на отсутствие нормативной базы, в частности — поправочных коэффициентов, которые по Земельному кодексу должны были быть утверждены правительством РФ еще в 2002 г. Однако вряд ли можно считать данную ссылку правомочной.
Действительно, пунктом 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" предусмотрено, что при продаже земельного участка к его стоимости должен применяться поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования обектов недвижимости, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0.7 до 1.3.
Однако в указанном законе или иных нормативных актах РФ не говорится о том, что до принятия соответствующих коэффициентов продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений запрещена.
Статьей 36 Земельного кодекса РФ определен общий порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Права собственников обектов недвижимости на земельных участках не должны нарушаться из-за того, что правительство РФ до сих пор не исполнило возложенное на него законодателем обязательство по установке поправочных коэффициентов. Помимо этого, статья 28 федерального закона от 21 декабря 2001 г. 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" о приобретении земельных участков собственниками расположенных на них зданий также не содержит требования об использовании поправочных коэффициентов при определении их выкупной цены.
Аналогичной позиции придерживается и Конституционный суд РФ, который в своем Определении от 4 марта 1999 г. 36-О "По запросу Калининского федерального районного суда города Санкт-Петербурга о проверке конституционности части четвертой статьи 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате" сформулировал правовую позицию, заключающуюся в том, что неисполнение правительством РФ указаний законодателя не препятствует реализации законодательных норм. Закон РФ является актом большей юридической силы, чем нормативный акт органа исполнительной власти — правительства РФ. Следовательно, отсутствие постановления не является препятствием для приватизации земельных участков.
Помимо этого, Министерство имущества РФ в своем Письме НР776 (см. приложение), адресованном руководителям территориальных органов по управлению государственным имуществом субектов РФ, также дало разяснение по данному вопросу. В письме указано, что до утверждения правительством РФ поправочного коэффициента, предусмотренного п. 3 статьи 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", продажа земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений осуществляется по ценам, установленным субектом РФ без применения поправочных коэффициентов.
Таким образом, отказ органов исполнительной власти любого субекта федерации в продаже земельного участка в описанной выше ситуации является незаконным, т.к. противоречит положениям статьи 36 Земельного кодекса РФ, статьи 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", предусматривающим порядок продажи земельных участков, а также общим принципам права.