Многие из сельскохозяйственных организаций только сейчас начали задумываться о переоформлении своего права пользования на землю.
Оформление земельного участка — процесс трудоемкий, поскольку включает в себя проведение землеустроительных работ (межевание участков, согласование границ участков со смежными землепользователями), постановку участков на кадастровый учет в органах Роснедвижимости.
Ситуация осложняется тем, что большинство колхозов владеют не единым массивом земли, а разрозненными участками, находящимися порой достаточно далеко друг от друга. Ранее указанная совокупность земельных участков охватывалась понятием «единое землепользование», что позволяло сэкономить время на оформление документов. В настоящий момент в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2007 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» понятие «единое землепользование» в законе отсутствует. По позиции Роснедвижимости оформлять описание границ, а также ставить на кадастровый учет приходится каждый мелкий земельный участок, принадлежащий сельскохозяйственной организации, которых, как правило, более 100.
Усугубить ситуацию могут претензии смежных собственников (землепользователей), связанные с отсутствием согласования с ними границ земельных участков. Достаточно часто сведения об их почтовом адресе в государственном земельном кадастре отсутствуют. Решением проблемы является публикация извещения о согласовании местоположения границ участка, переоформляемого из ПБП, в местном официальном печатном издании. Это положительный момент, позволяющий не тратить драгоценное время на выяснение контактных данных смежников. Ведь если заинтересованный смежный землепользователь не направит возражения на публикацию о согласовании с ним границ земельного участка, через 30 дней с даты публикации границы участка признаются согласованными автоматически и предявлять претензии будет проблематично.
Чаще всего «камнем преткновения» становятся органы власти, которые делают все возможное, чтобы хозяйство не получило землю в собственность. Поскольку Земельный кодекс предусматривает две возможности переоформления ПБП: собственность и аренда — то местные власти часто настаивают на предоставлении земельного участка хозяйству только в аренду.
Это и понятно: кто же откажется от постоянного поступления в бюджет денежных средств, полученных в виде арендных платежей. Только при этом не учитывается мнение самой сельскохозяйственной организации, а она как раз заинтересована получить земельные участки в собственность. Оплатить льготную выкупную цену намного выгоднее, чем зависеть от арендной платы, которая имеет свойство расти с каждым годом.
Причин для уклонения от предоставления в собственность земельного участка, принадлежащего организации на праве ПБП, у органа власти достаточно. Как правило, администрация затягивает срок рассмотрения заявления о переоформлении прав на земельный участок. Затем направляет в адрес хозяйства отказ с указанием причин обоснованных и нет. И пока организация думает: законен отказ или нет, стоит ли обращаться в суд — время работает против нее.
Примером незаконных действий власти может служить случай из нашей практики. К нам обратился за помощью совхоз одного из регионов России. Он провел межевание, поставил участки на кадастровый учет. Затем членами совхоза было принято решение о переоформлении права ПБП на земельные участки на право собственности. Потом совхоз направил в местную администрацию заявление о выкупе. То есть все было сделано по закону.
Через месяц совхоз получил отказ администрации в переоформлении права ПБП на право собственности в связи с тем, что испрашиваемый участок расположен в границах земель, зарезервированных под индивидуальное жилищное строительство и, следовательно, ограничен в обороте. В дополнение к отказу совхозу было предложено заключить договор аренды участка, на что он, естественно, не согласился.
После проведенного подробного правового анализа ситуации представленных документов мы пришли к выводу, что закон и права совхоза грубо нарушены.
Предявленное постановление о резервировании не имело никакого отношения к участку. Участки, резервируемые указанным постановлением, были обозначены под номерами, без указания их адресного местоположения или каких-либо ориентиров, указывалось лишь только их нахождение «в северной, западной и восточной частях города». В связи с чем идентифицировать их на местности, соотнести с конкретными участками и выяснить принадлежность какому-либо лицу было невозможно. Кроме того, указанное постановление не содержало характеристик резервируемых участков, категорий земель, сроков резервирования. Участок, принадлежащий совхозу на праве ПБП, уже стоял на кадастровом учете и имел свой кадастровый номер, позволяющий его идентифицировать. За три года, прошедших с моменты вынесения указанного постановления, совхоз никогда не уведомлялся о резервировании, хотя такой акт непосредственно затрагивал его права как землепользователя.
Более того, в течение нескольких лет, даже согласовав материалы землеустроительного дела, ни местный комитет по управлению имуществом, ни иные органы не указывали о наличии такого ограничения прав на переоформляемый участок, как резервирование участка под индивидуальное жилищное строительство. Были запрошены сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором ограничения прав на участок также отсутствовали.
В результате слаженной работы юристов действия администрации по отказу в переоформлении права ПБП на право собственности были оспорены в арбитражном суде и признаны неправомерными. Совхоз успел приобрести земельные участки в собственность, сэкономив огромные средства на выкупной цене.
Сегодня каждому хозяйству надо внимательно следить за оформлением своих прав на землю. Ведь времени на раздумья уже нет, а большая его часть может уйти на отстаивание своих законных прав в суде.