И в частности, первый заместитель главы администрации края по вопросам имущественных, земельных и правовых отношений Вениамин Кондратьев собрал краевое совещание и обявил плодородные почвы отныне одним из основных преимуществ региона. А посему без интенсивного использования этого богатства дальнейшее поступательное развитие экономики «просто невозможно». Теперь краевая администрация сама будет заниматься регулированием земельных отношений, поскольку порядок в этом вопросе, по ее трезвому расчету, позволит не только существенно пополнить бюджеты всех уровней за счет налоговых поступлений, но и сделать кубанскую землю более привлекательной для «достойных инвесторов».
По задумке краевых властей, опираясь на опыт зарубежья и столицы России Москвы, наиболее эффективно и выгодно распоряжаться участками земли помогут торги. Обявлено о намерении проводить их «цивилизованно». То есть, при соблюдении полной прозрачности процедуры, дабы избавиться от злоупотреблений должностными лицами. При этом в ход пойдут земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В том числе и пашня.
О том, что теперь будет происходить с кубанской землей и как — рассказывает начальник отдела арендных отношений и учета арендных платежей управления земельных отношений департамента имущественных отношений Краснодарского края Виктор ЖУКОВ:
— Землями фонда перераспределения распоряжались органы муниципального образования. Они предоставляли участки в аренду на срок до 10 лет. Свыше 15 лет — было прерогативой краевой власти, т. е. нашего департамента и конкретно возглавляемого мной отдела. В конце прошлого года краевым Законодательным собранием в 34 статью краевого закона «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» были внесены изменения. В соответствии с ними право распоряжения фондами перераспределения земель края теперь полностью возложено на наш департамент имущественных отношений, как уполномоченный орган государственной власти.
Чтобы реализовать его, в соответствии с правовыми нормами депутаты приняли еще два постановления. Теперь процедура такова. Департамент запрашивает из районов информацию о договорах с истекающим сроком аренды, берет в управлениях сельского хозяйства и земельных комитетах этих районов справку о качестве использования этих земельных участков с учетом соблюдения севооборота, мероприятий по повышению плодородия почв и т. д. и решает, что делать дальше.
Если есть нарекания, принимаем меры, что бы этот участок достался более эффективному хозяину. Это обусловлено и Гражданским Кодексом и самими условиями договора. Как правило, там написано, если земля неэффективно используется, то арендодатель имеет право или прекратить в установленном порядке арендные отношения или принять соответствующие меры к устранению выявленных нарушений.
— Но сами по себе нынешние изменения в законодательстве не означают, что существующие договора аренды уже недействительны?
— Нет, абсолютно. Это не кампанейщина. Ведь в соответствии с Гражданским Кодексом, договор аренды земли считается продленным на неопределенное время, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении прервать договорные отношения. Перевод не расторгнутых договоров аренды с муниципальных образований на краевой департамент имущественных отношений будет постепенным, с одновременным дополнительным соглашением о продлении срока договора. Этот документ будет подписываться уже тремя сторонами: главой муниципального образования или уполномоченным органом, краевым департаментом имущественных отношений и арендатором. Поскольку обем работы очень большой, одних договоров аренды с фермерами больше 16 тысяч, весь процесс продлится примерно год.
— А если срок аренды истекает через несколько лет?
— Договор, не расторгнутый в установленном порядке, считается продленным. То есть мы эту процедуру не будем ускорять. Сейчас ведется работа с теми земельными участками фонда перераспределения, которые сегодня не используются. Первый список таких уже напечатан в краевой газете Кубанские новости. Это 840 участков общей площадью более 25 тысяч гектаров из разных районов. В основном Динского, Кущевского, Усть-Лабинского районов, а также в пригородах Геленджика, Горячего Ключа.
— Динской район — это фактически пригород Краснодара. Казалось бы, ценная земля. Особенно для овощеводов.
— Там подтапливаемые площади. Не все хозяйства могут эффективно использовать их. Зачастую их экономическое состояние таково, что разумнее отказаться от лишней земли. Тем более таких проблемных участков.
— И как будет складываться их дальнейшая судьба?
— Процедура простая. Если на выставленный участок подано заявление от одного желающего, то приказом департамента имущественных отношений по согласованию с краевым департаментом сельского хозяйства и продовольствия мы ему предоставляем эту землю. Если есть два и более претендентов, в соответствии с законодательством публикуем информацию о торгах. Далее порядок такой же, как и при торгах на участки под строительство. В развитие 808-го постановления Правительства РФ в крае принято свое постановление. Согласно ему, независимые оценщики определяют рыночную стоимость конкретного участка и проводят работу по его межеванию. Департамент делает это за свой счет. Деньги на это предусмотрены бюджетом. Затем этот участок уже выставляется на аукцион. В условиях конкурса побеждает тот, кто больше заплатит за аренду. Затем, поскольку все расходы из бюджета делаются на возвратной основе, эти деньги в постоянном обороте и никогда не теряются, победитель оплачивает государству расходы на организацию торгов (межевание, оценку) и платит размер годовой арендной платы. Последнее — по согласованию. Сразу или как решат организаторы торгов. К примеру, ежеквартально, или за два приема.
Сами торги проводятся в том муниципальном образовании, где расположен выставленный на аукцион земельный участок. Все необходимые документы готовит наш департамент, проводит аукцион человек, которому мы доверяем.
— Но такие участки, как, к примеру, в Динском районе, потребуют от арендатора больших материальных вложений для восстановления плодородия. Предусмотрены ли какие-то компенсации?
— Если арендатор собирается вложить свои средства в проведение мелиорации, в условиях договора аренды может быть предусмотрено на первые пять лет освобождение от арендной платы. Это решение принимает комиссия и оформляет соответствующим образом на постоянный контроль.
— Вы обяснили все достаточно понятно, но на местах некоторые действия местных властей уже вызвали у землепользователей возмущение. И, как я теперь понимаю, справедливые. Как быть людям в подобных случаях? Куда идти, что делать?
— Мы знаем об этих перегибах. Землепользователи должны четко знать: у местных властей теперь нет никаких оснований распоряжаться фондом перераспределения. Все эти действия противоправны.
Мы готовы разобраться с каждым конкретным случаем нарушения закона. Все жалобы к нам. Будем принимать меры. Чтобы исключить подобные инциденты, проводим краевые, селекторные и кустовые совещания, где подробно разясняем все права и обязанности будущим арендаторам, службами, имеющими отношение к проведению работ по организации землеустройства и т.д.
Работа идет сложно. Не хватает нормативных документов. Это выясняется уже непосредственно во время работы. К примеру, возник вопрос, как с меньшими финансовыми и временными затратами для арендатора поменять правоудостоверяющую документацию? По действующим нормативам арендатору надо было сначала подписать соглашение о прекращении существующих договорных соглашений, а затем заключить новый договор с нашим департаментом. То есть дважды проходить «через юстицию» и дважды платить. Мы сделали договор о переуступке прав трехсторонним, где обозначена смена стороны арендодателя по договору и дальнейшее дополнительное соглашение. То есть теперь эта процедура выполняется один раз. И соответственно делается одна оплата за услуги. Это решение — наше ноу-хау. И не единственное
Система налаживания взаимоотношений на этом пути требует времени. Когда все шероховатости будут устранены, процесс пойдет быстро.
— Вы уверены, что выбранная вами процедура перераспределения земель полностью исключит зависимость результата от меркантильных интересов определенных должностных лиц? К примеру, коллективное и фермерское хозяйство претендуют на один и тот же участок. Им пользовался фермер, и никаких нареканий к нему не было. Но и коллективное хозяйство тоже отличный землепользователь. Кому достанется земля?
— Закон одинаков для всех. И если фермер эффективно использовал землю, никаких претензий к нему нет, по Гражданскому Кодексу он имеет преимущественные права. И землю на новый срок аренды получит именно он. Никаких исключений быть не может.
— Какими теперь будут цены на аренду земли?
— На сегодняшний день они в Краснодарском крае небольшие. Но выше чем в соседних регионах. Могут поменяться в соответствии с решением независимых оценщиков. Какую цену они посчитают справедливой для заключения договора аренды на конкретный участок, та и будет выставлена на торги. Сегодня право на заключение договора аренды продается. И выражается в размере годовой арендной платы. Не думаю, что нынешняя будет выше существующей, как и наоборот.
— А если опять тот же случай, когда претенденты фермер и коллективное хозяйство, преимущественные права у фермера, как у благополучного пользователя, но коллективное хозяйство дает за аренду на сотню рублей больше. Что тогда?
— Выиграет тот, кто больше заплатит. Все остальные преимущества теряются. Таков закон торгов, рынка. Однако, при таком раскладе хозяйство обязано выплатить фермеру все понесенные затраты, если они были. Допустим за произведенный сев озимых в предыдущем году. Может быть и решение о переходе права аренды к другому пользователю только после уборки урожая. Это решение комиссии, с учетом мнения органов местной власти.
— Новое законодательство предусматривает изменение сроков аренды земли?
— Закон разрешает аренду земли, и в том числе пашни, на 49 лет. Окончательное решение — на усмотрение краевого департамента. Учитываться будут потенциальные возможности арендатора. Его финансовое положение, наличие техники и т.д. Самый реальный срок 15-20 лет. Этого вполне достаточно для того, чтобы человек мог планировать свою жизнь, возможности и делать капиталовложения, обусловленные уверенностью в ближайшем будущем
Pуководители коллективных хозяйств и фермеры пытаются разобраться в новом повороте своей судьбы. Мнения сходятся в одном: пригляд за землей станет строже, порядка в землепользовании обещается больше, ожесточатся требования к соблюдению законности. Т. е., если для кого-то где-то и была еще «лафа», то теперь она кончилась окончательно. Судьбу каждого клочка земли будут определять дисциплина, знания и умение работать. И Кубань на этом пути первая.